La morosidad en el pago de gastos comunes se ha convertido en una crisis silenciosa que impacta la sostenibilidad y convivencia en edificios y condominios a lo largo de Chile. Quienes administran estos recintos perciben un alza constante en los incumplimientos, atribuyendo el fenómeno a una mezcla de factores económicos duros y la persistencia de perfiles evasores.
Las causas detrás del aumento son claras: el desempleo, la debilidad de las cifras económicas y el encarecimiento general del costo de vida. Sin embargo, los administradores también identifican a aquellos residentes que, pese a tener solvencia, simplemente buscan «ingeniárselas para no cumplir con la obligación».
Cifras Críticas: Uno de Cada Tres Unidades con Deudas
Un análisis de la plataforma de gestión Edifito, que abarca a más de seis mil comunidades, revela la magnitud del problema:
- Morosidad General: Un alarmante 29,8% de las unidades registradas mantiene al menos un mes de atraso en sus pagos de gastos comunes.
- Morosidad Crítica: El 4,8% de las unidades presenta un endeudamiento que supera los noventa días, un nivel que compromete seriamente el flujo de caja comunitario.
Guillermo Márquez, gerente de Tecnología de Edifito, subraya que este escenario de tensión económica ha impulsado a las administraciones a flexibilizar sus métodos de cobro. Hoy, el 24% de las comunidades recurre a convenios de pago, manteniendo un promedio de 4,1 convenios vigentes por recinto.
«La crisis económica, junto al encarecimiento del costo de vida, ha impulsado a las comunidades a buscar fórmulas más flexibles para resolver los atrasos. Hoy vemos una mayor disposición a llegar a acuerdos y una gestión más empática. Los convenios de pago se han consolidado como una herramienta clave, ya que permiten mantener la continuidad de los servicios y facilitar la recuperación de ingresos sin judicializar los casos,» sostiene Márquez.
Estrategias de Cobranza y el Perfil del Deudor
Administradores de grandes recintos confirman la disparidad en las cifras según la dureza de su gestión:
- Tomas Hudson (Crea Administración) reporta una morosidad controlada de entre 15% y 20%, gracias a una «cobranza bien ruda».
- Leonardo Momberg (Consistorial Administración) logra mantener una «baja morosidad» gracias a una drástica medida: la suspensión del suministro eléctrico. No obstante, reconoce que su morosidad promedio puede superar el 30% y que la comuna de Las Condes es donde el fenómeno se percibe con mayor intensidad.
Momberg distingue entre los residentes con problemas económicos genuinos —a quienes se les solicita demostrar su situación para generar convenios— y un perfil que siempre está presente: «los mismos» que buscan evadir el pago.
Por su parte, David Díaz (Condominiosimple) relaciona directamente el aumento con la crisis laboral, estimando que «al menos un 10% de cada comunidad ha perdido el empleo o cerrado sus negocios», lo que ha forzado el aumento de convenios de pago para evitar el corte de suministros. Su promedio de morosidad se sitúa en un 20%.
El Marco Legal: Herramientas Duras para el Cobro
La Ley de Copropiedad ofrece a las comunidades herramientas ejecutivas para afrontar las deudas:
- Suspensión de Suministros (Medida Administrativa): Rodrigo Cabrera (CBC Abogados) detalla que el administrador, con acuerdo del comité, puede solicitar la suspensión de servicios como la electricidad, calefacción o telecomunicaciones a la empresa proveedora, siempre y cuando la unidad mantenga al menos tres cuotas impagas (continuas o discontinuas).
- Juicio Ejecutivo (Medida Judicial): La copropiedad puede demandar judicialmente el cobro. La ley otorga a los avisos de cobro firmados por el administrador el valor de título ejecutivo, lo que permite un procedimiento de cobro acotado y rápido ante tribunales. José Tomás Cuevas (My Way) resalta que esta vía «significa acotar los plazos y la discusión sobre la existencia de las deudas».
Aunque la ley permite iniciar acciones judiciales a partir del día once de cada mes, en la práctica, las comunidades suelen agotar primero las gestiones internas y las medidas de suspensión de servicios, que son más ágiles y menos costosas que la judicialización.
SOJ
