Con el alza de tasas y las exigencias de la banca, comprar una propiedad de 4.000 UF requiere sueldos de casi $3 millones. Expertos advierten que el problema habitacional ya no es el subsidio, sino el acceso al crédito.
La reciente ampliación del subsidio DS1 para viviendas de hasta 4.000 UF fue vista por el mercado como un guiño de la autoridad al encarecimiento inmobiliario de los últimos años. Sin embargo, el foco del problema habitacional está cambiando de dirección: el verdadero cuello de botella ya no es el beneficio estatal, sino la rigidez del sistema financiero.
Hoy, ganar el subsidio no asegura una casa. La clase media y los profesionales jóvenes se están enfrentando a una barrera casi infranqueable al momento de tocar la puerta de los bancos.
La paradoja de las 4.000 UF: la matemática que excluye a la clase media
A pesar del aumento en los montos de elegibilidad, la estructura de financiamiento sigue estando lejos del bolsillo de la mayoría de los chilenos.
Si desglosamos la compra de una vivienda promedio bajo este nuevo tope, las cifras revelan una brecha alarmante:
| Concepto | Monto / Requisito |
| Valor de la propiedad | 4.000 UF |
| Aporte del subsidio | 400 UF |
| Pie requerido (10%) | 400 UF (aprox. $16 millones) |
| Monto a financiar con el banco | 3.200 UF |
| Dividendo mensual estimado | $660.000 a $720.000 |
| Sueldo líquido exigido por la banca | Cercano a los $3.000.000 |
«El Gobierno amplió el universo de viviendas elegibles, pero el desafío sigue estando en el acceso al crédito. De poco sirve tener un subsidio aprobado si finalmente no se logra acceder al financiamiento», advierte Tomás Monge, gerente de estrategia de Credito.
Según el ejecutivo, las exigencias actuales de la banca tradicional distan mucho de la realidad del país, apuntando a que las instituciones buscan más bien «clientes rentables» a los cuales retener por 30 años mediante ventas cruzadas (cuentas corrientes y créditos de consumo), en lugar de adaptarse a las necesidades de habitabilidad.
El «atrapados» del ahorro: arriendos caros y pies inalcanzables
A las restrictivas tasas de interés se suma otro enemigo silencioso: el costo de la vida. Con arriendos al alza y gastos mensuales indexados a la inflación, la capacidad de ahorro de las familias se ha visto drásticamente mermada.
Ahorrar un pie superior a los $16 millones mientras se paga un arriendo costoso se ha transformado en una misión casi imposible para quienes buscan dejar de arrendar.
Evaluaciones obsoletas en un mercado laboral que cambió
Otro de los flancos débiles del sistema actual es la rigidez en la evaluación de riesgo. Los modelos bancarios tradicionales siguen pensados para el trabajador dependiente con contrato indefinido, ignorando las nuevas dinámicas laborales de Chile.
- Los excluidos del sistema: Emprendedores, trabajadores independientes y profesionales a honorarios quedan fuera de la foto por no cumplir con el perfil de riesgo clásico, a pesar de tener una capacidad de pago real y demostrable.
El camino hacia la innovación financiera
Para los expertos, la solución habitacional no pasa por seguir expandiendo la cobertura de los subsidios si las reglas del crédito no cambian. El desafío urgente es la modernización del sistema mediante tecnología de punta y modelos nativos digitales que evalúen el comportamiento financiero real de las personas, abriendo la cancha a quienes hoy el sistema tradicional deja fuera.
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